不動産の名義変更（登記）

司法書士による不動産名義変更

登記の専門家である司法書士が不動産の名義変更（登記）を行います。

相続は、不動産だけではなく様々な登記・名義変更作業が発生します。当事務所では、お客様の状況をお聞きし、最適は方法と期間で不動産の登記・名義変更をお手伝いします。

相続登記（不動産の名義変更）ご依頼の流れ

1 – 相続が発生
2 – 当事務所へお問い合わせ
3 – ご依頼者様の状況の確認
4 – 相続人調査（戸籍収集）
5 – 遺産分割協議書作成（郵送）
6 – 法務局へ登記申請
7 – 登記完了後新しい権利証を発送
8 – 完了

必要書類

被相続人の方（お亡くなりになられた方）の

・戸籍　※出生から死亡までつながったもの（数通になります）
・住民票の除票又は戸籍の附票

相続人の方全員の

・戸籍
・印鑑証明書（有効期限なし）

相続対象物件の

・固定資産税納税通知書
・不動産の権利証

以上が、市役所等で揃える必要のある書類になります。

※印鑑証明書・不動産の権利証のみお客様ご自身でご用意ください。その他の書類は、司法書士が皆様のかわりに取得いたします。

不動産の名義変更について「よくわかならい・・・」「どうしたらいいの？」そのような思いでいろいろと探されている方も多いと思います。

以下に相続時の不動産登記につていご説明しておりますので、よろしければお読みください。

不動産の名義変更（相続登記）

不動産の所有者が亡くなると、その不動産の所有権は法律上当然に故人の相続人に移ります。

ですが、法務局に対して登記の申請をしないと、登記の名義は相続人に変更されません。

そこで、所有者が相続人に変わったことを対外的に示すために、法務局に対して相続登記を申請する必要があります。

なお、相続登記には申請義務はありません。

ですから、「故人の死亡日から○○日以内に登記をしなければならない」というような決まりはなく、何年も登記をせずに放置している人もいます。

ですが、不動産の相続登記を長年放置すると下記のような問題が起こります。

放置によっておこる問題

・所有者が亡くなった後に相続人も亡くなり、第２の相続が発生して相続人の数が増えてしまう。遺産分割協議がまとまりにくくなる。

・数年後にいざ登記をしようとしたが、難しくて自分では手に負えない。専門家に頼んだら相続関係の調査に多くの時間と費用がかかってしまった。

・相続人の中に行方不明の者がいる。

・故人が山林や原野を持っていた。相続する価値がないので相続放棄をしたいが、相続放棄をすることができる期間を過ぎてしまった。

このような事が起こると、収拾がつかなくなり、場合によっては裁判沙汰になってしまいます。

ですから、期間制限が無いとはいえ、なるべく早めに相続登記の手続きを行うことをおすすめします。

手続きは一般の人でも自分で行うことが可能です。
法務局で無料相談を受けることもできます。
時間はかかっても自力で登記をする人もいます。

とはいえ、平日に休みを取ることができない人や、必要な書類の収集が難しいと感じられたのであれば、司法書士に依頼することを検討しても良いかと思います。

「自分でやろうとして頑張ったが、途中であきらめた」と言って、司法書士に依頼される人も多いです。

不動産の境界問題

相続では、相続財産である不動産の境界が原因でトラブルになることがあります。

公図や登記上では、しっかりと境界があったとしても、実際に現地を見てみると、土地と土地の境界が全く違うこともあります。

隣の不動産が越境していたり、置石が崩れていて境界がはっきりしないなどの場合がありますから事前の注意が必要です。

境界がはっきりしない場合の対処法

そんなときは以下のような方法で解決できます。

・土地家屋調査士に相談する
・裁判所に境界確定の訴えを起こす
・境界鑑定委員が資料を集め、現地を測量し、公正妥当な位置を決めます。
・境界鑑定委員は裁判所から依頼を受けた土地家屋調査士が務めます。
・裁判外の調停を各県単位の土地家屋調査士会で設置しているところも増えてきています。

いずれにしても、境界問題で困ったことが生じた場合は、相続の専門家に相談して公正な立場で判断してもらいましょう。

不動産の相続登記の手順

それでは、まず大まかに相続登記の流れをみていきましょう。詳しい手続きは後述しますので、ここでは「このような流れなのだな」という感じで見ていきましょう。

対象不動産の情報を確認する

まず、法務局で登記簿謄本を取得すれば、その不動産の所有者や担保の有無などが確認できます。

登記簿謄本がお手元に無い場合は、正確な状況把握のためにも、また、担保（住宅ローンなど）の消し忘れの確認、申請書や遺産分割協議書への記載の必要性からも一度取得してみましょう。

登記の申請は不動産の所在地を管轄する法務局へ提出することとなりますが、登記簿謄本は日本全国いずれの法務局でも取得できます。

なお、登記簿上の所在地と、住民票上の住所地が異なる場合も多々ありますので、固定資産税の納税通知書をご用意いただくのが確実です。納税通知書を法務局の職員に見せて、見たい登記簿の請求用紙の書き方を聞いてみてください。

戸籍謄本等の収集

故人と相続人の関係性を把握するために、戸籍謄本等を収集します。

遺産分割の協議

相続人が複数いる場合で、法律に定められた相続分（法定相続分）と異なる遺産分割をするときに必要です。

たとえば、子供2人が相続人の場合に、2分の1ずつにせずに一方のみの名義とする場合に必要となります。

登記に必要な書類の準備

登記申請書や相続人の印鑑証明書、司法書士に依頼した場合の委任状などが必要です。

法務局へ登記申請

登記申請の窓口に申請書や必要書類を提出します。

登記識別情報通知（権利証）を受け取る

登記申請の窓口で、相続人のために発行された新たな権利証を受け取り、受領印を押して完了です。

従来の権利証に変わり、現在は登記識別情報通知という書類が発行されます。法務局職員から登記識別情報通知の取り扱いに関する注意点等の説明をよく聞いておきましょう。

詳しい手続きの流れ（不動産・家・マンションの場合）

１．登記に必要な書類の収集

登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって、用意する書類が異なってきます。遺産分割協議についてはいくつか注意すべき点もありますのでその内容も理解いただくと有効かと思います。

遺産分割協議書の書き方＞

その１）法定相続人が一人の場合または法定相続分（複数で分配する場合の割合）で相続をする場合

・被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍：死亡時の本籍地だった市町村役場で取得しますが、出生から死亡まで本籍地を変えずにいる人はほとんどいません。本籍が変わっている場合は、変わる前の本籍地の市町村役場にも請求する必要があります。

・法定相続人の戸籍：本籍地の市町村役場で取得

・法定相続人の住民票：住民登録地の市町村役場で取得

・相続する不動産の固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書：固定資産税納税通知書は、毎年５月上旬ごろに故人宛てに郵送されています。最新年度のものが必要で。紛失している場合は固定資産税評価証明書を、不動産所在地の市町村役場で取得します。

※被相続人とは（亡くなった方）
※法定相続人とは（相続される方）

その２）遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

・被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍（その１参照）

・法定相続人の戸籍（その１参照）

・法定相続人の住民票（その１参照）

・相続する不動産の固定資産税評価証明書（その１参照）

・法定相続人の印鑑証明書：印鑑登録地（住民登録地）の市町村役場で取得

・遺産分割協議書：書式はインターネット上でも多数掲載されています。法務局での無料相談の際にも希望者に配布しているようです。

２．申請書の作成

登記申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化します。司法書士に依頼すれば、正確かつ速やかに実行できることでしょう。参考までに、遺産分割協議による登記申請書書式例のリンクを掲載します。【法務局ホームページ】不動産登記の申請書様式について＞

上記ページ下部の２０）、２１）

３．登記の申請

登記申請書と収集した書類をまとめ、相続する不動産を管轄する法務局に登記申請をします。提出した書類に不備がなければ１週間～１０日程で登記が完了し、不動産の名義が変更されたことになります。

相続登記以外の名義変更（登記）手続き

一般の方からの相談に多い登記は相続に関する登記ですが、その他にも色々な名義変更の種類があります。総務局などに相談しても難しいなと思われたら、一度司法書士に相談してみてはいかがでしょうか。

遺贈
生前贈与
財産分与
売買
交換

相続登記の費用

司法書士報酬：55,000円（税込み）

このほかに、戸籍謄本等の必要書類の収集や遺産分割協議書の作成などの付帯業務までご依頼いただく場合は別途費用が掛かります。詳しくはこちらの料金表をご確認ください。また、お電話でも費用のおおよその目安をご案内していますのでお問い合わせください。

当事務所の料金はこちらをご覧ください＞

実費（登録免許税など）

登記申請をする際に、法務局に登録免許税を収入印紙で納める必要があります。これは、相続税とは異なり、不動産の名義を変更するために必要な税金です。

毎年市役所から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている、土地や建物の評価額をもとに計算します。

評価額の1000分の4が登録免許税額となります。（仮に評価額が2000万円だとすると8万円です）

登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。

手続きにかかる期間

当事者にもご協力いただく必須事項があり、書類の準備などによって変わってきますが、最短で2週間ほどでの手続きも可能です。

最後に

不動産の相続手続きは専門的な要素が多い作業となるうえ、親族、特に子供や孫に引き継がれる大切な手続きとなりますので、専門家に任せて行うことをお勧めいたします。司法書士に依頼する場合は、すべて司法書士が行いますので安心して任せていただければと思います。

また不動産（家・マンション）以外にも多様な状況が見込まれますので、そういった面でも国家資格保有者に任せていただくのが安心かと思います。

筆者

小林朋広司法書士・行政書士: ・兵庫県司法書士会所属/日本司法書士会連合会
・兵庫県行政書士会所属/日本行政書士会連合会
相続・遺言・登記・後見など司法書士（行政書士）が扱う業務は多岐に渡ります。普段の生活では耳馴染みもなく、初めて問題に対峙された時にどの様に対処をすれば良いか困惑されることも多いかと思います。士業という専門家として、「どうしたら分かりやすくお伝えできるだろうか」「ご希望に沿う形での解決は何だろうか」と日々考え、円滑な解決とともに、お客様に寄り添う司法書士（行政書士）でありたいと考えています。